Em resumo
- 1A adjudicação compulsória passa o imóvel para o seu nome quando o vendedor não assina a escritura.
- 2Desde 2022, ela também pode ser feita direto no cartório de registro de imóveis, com advogado.
- 3É preciso provar a compra e o pagamento do preço.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você quitou o imóvel e o vendedor sempre adia a escritura.
- O vendedor mudou de cidade e ninguém sabe onde ele está.
- O vendedor faleceu e os herdeiros não resolvem a escritura.
- A construtora ou a loteadora recebeu tudo, mas não fez a escritura.
- Você comprou de quem tinha comprado do dono, e o dono original não assina.
O que pode ser feito
Quem prometeu vender um imóvel e recebeu o preço tem o dever de passar a escritura. Se não faz isso, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória: um pedido para registrar o imóvel no nome dele mesmo sem a assinatura do vendedor.
Até 2022, isso só era possível na Justiça. A Lei 14.382/2022 criou o caminho pelo cartório. O cartório de registro de imóveis notifica o vendedor (ou os herdeiros) para assinar em 15 dias. Se ninguém assinar e os documentos estiverem em ordem, o oficial registra o imóvel no nome do comprador.
No cartório, são exigidos o contrato, uma ata notarial com a prova do pagamento, certidões que mostrem que não há processo discutindo o contrato e o pagamento do ITBI. Não é preciso que o contrato tenha sido registrado antes.
Quando falta algum documento, há dúvida sobre o pagamento ou alguém se opõe, o caminho é a ação judicial. Se o vendedor faleceu, o pedido envolve o espólio ou os herdeiros.
Como a equipe ajuda
Conferimos a prova da compra
Analisamos contrato, cessões, recibos e extratos para mostrar que o preço foi pago.
Escolhemos cartório ou Justiça
Avaliamos se os documentos permitem o pedido no cartório, que costuma ser mais rápido, ou se é preciso ação judicial.
Preparamos o pedido
Organizamos a ata notarial, as certidões, o ITBI e o requerimento ao registro de imóveis.
Acompanhamos até o registro
Respondemos às exigências do cartório ou conduzimos o processo até a matrícula sair no seu nome.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF, e certidão de casamento, se for casado
- Contrato de promessa de compra e venda ou de cessão de direitos
- Comprovantes de pagamento de todas as parcelas, ou recibo de quitação
- Matrícula atualizada do imóvel
- Dados do vendedor e, se ele faleceu, certidão de óbito e informação sobre o inventário
- Mensagens, cartas ou notificações cobrando a escritura
Palavras que você pode ouvir
- Promessa de compra e venda
- Contrato em que o vendedor se compromete a passar a escritura depois que o preço for pago.
- Ata notarial
- Documento feito pelo tabelião que registra fatos. Na adjudicação em cartório, ela comprova a compra, o pagamento e a falta da escritura.
- Espólio
- Conjunto de bens e dívidas de quem faleceu, enquanto o inventário não termina.
- Cessão de direitos
- Quando o comprador passa para outra pessoa os direitos do contrato de compra.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
O contrato precisa estar registrado no cartório?
Não. A lei e o STJ dispensam o registro prévio da promessa de compra e venda para a adjudicação, seja no cartório, seja na Justiça.
O vendedor faleceu. O que muda?
O pedido passa a envolver o espólio ou os herdeiros, que são chamados para assinar. Se não assinarem, a adjudicação pode seguir, conforme os documentos do caso.
Ainda devo parcelas. Posso pedir?
Em regra, a adjudicação exige o preço pago. Se há saldo ou discussão sobre valores, é preciso resolver isso antes, por acordo ou na Justiça.
Existe prazo para pedir a adjudicação?
O STJ entende que esse pedido, em regra, não se perde com o tempo. Mesmo assim, quanto antes, mais fácil reunir provas e encontrar as pessoas envolvidas.
Vocês fazem adjudicação compulsória fora da Bahia?
Sim. O pedido corre no cartório da cidade do imóvel, e acompanhamos casos online em todo o Brasil. Para quem está em Salvador (BA), também há atendimento presencial no escritório.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Lei 6.015/1973, art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022: adjudicação compulsória extrajudicial no registro de imóveis da situação do imóvel, requerida por meio de advogado, sem prejuízo da via judicial.
- Art. 216-B, § 1º: exige instrumento de promessa, cessão ou sucessão, prova do inadimplemento (não celebração do título em 15 dias da notificação extrajudicial feita pelo registro de imóveis), ata notarial, certidões dos distribuidores forenses, comprovante do ITBI e procuração com poderes específicos.
- Art. 216-B, § 2º: o deferimento independe de prévio registro da promessa ou da cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor. O procedimento foi regulamentado pelo CNJ no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.
- Código Civil, arts. 1.417 e 1.418: direito do promitente comprador de exigir a escritura definitiva ou requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Súmula 239 do STJ: a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso no cartório.
- Na via judicial, o STJ tem entendimento de que a pretensão de adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional. Falecido o promitente vendedor, a demanda é dirigida ao espólio ou aos herdeiros.
