Em resumo
- 1Para a lei, o dono do imóvel é quem está registrado na matrícula do cartório de registro de imóveis.
- 2Contrato de gaveta e recibo dão direitos, mas não fazem de você o dono no papel.
- 3O caminho certo depende da história do imóvel: escritura, adjudicação compulsória, usucapião ou REURB.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você comprou o imóvel só com contrato particular ou recibo.
- Tem a escritura, mas nunca levou ao cartório de registro de imóveis.
- O antigo dono faleceu, sumiu ou não quer assinar a escritura.
- O imóvel fica em loteamento ou bairro sem documentação na prefeitura.
- O banco recusou o financiamento ou o comprador desistiu por falta de documentos.
- Você quer deixar o imóvel para os filhos sem problemas no inventário.
O que pode ser feito
Muita gente compra um imóvel, paga tudo e acha que o assunto acabou. Mas, sem registro no cartório de registro de imóveis, o imóvel continua no nome de outra pessoa. Isso traz riscos: ele pode ser penhorado por dívida do antigo dono, entrar no inventário dele ou até ser vendido de novo.
Quando o vendedor está vivo e disposto a colaborar, o caminho mais simples é fazer a escritura no cartório de notas, pagar o ITBI (imposto da prefeitura sobre a transferência) e registrar na matrícula.
Se você pagou tudo e o vendedor se recusa, sumiu ou faleceu, pode caber a adjudicação compulsória, feita no cartório ou na Justiça. Se você mora há muitos anos no imóvel como dono, a usucapião pode ser o caminho. Em bairros e loteamentos irregulares, a prefeitura pode fazer a REURB, que regulariza a área inteira.
Antes de escolher, é preciso levantar a matrícula e a história da compra. Às vezes há vários contratos de gaveta em sequência, inventário pendente ou dívidas no nome do antigo dono.
Como a equipe ajuda
Levantamos a situação do imóvel
Pedimos a matrícula no cartório e conferimos quem é o dono no papel e se há penhoras ou dívidas.
Reconstruímos a cadeia de compras
Organizamos contratos, recibos e comprovantes para mostrar como o imóvel chegou até você.
Escolhemos o caminho
Explicamos se o caso se resolve por escritura, adjudicação compulsória, usucapião ou REURB, com as vantagens de cada um.
Acompanhamos até o registro
Cuidamos do pedido no cartório, na prefeitura ou na Justiça até o imóvel ficar no seu nome.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF, e certidão de casamento, se for casado
- Contrato de compra, recibos e todos os papéis que você tiver sobre a compra
- Escritura, se já foi feita, mesmo que nunca tenha sido registrada
- Matrícula ou certidão do imóvel, se souber qual é o cartório
- Carnês de IPTU e contas de água e luz do imóvel
- Dados do vendedor (nome, CPF, endereço) e certidão de óbito, se ele faleceu
Palavras que você pode ouvir
- REURB
- Regularização fundiária urbana. Procedimento feito pela prefeitura para regularizar bairros e loteamentos inteiros e dar documento aos moradores.
- ITBI
- Imposto sobre a transmissão de bens imóveis. É cobrado pela prefeitura quando o imóvel passa de uma pessoa para outra.
- Adjudicação compulsória
- Pedido para passar o imóvel para o nome de quem pagou, quando o vendedor não assina a escritura.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Contrato de gaveta tem valor?
Tem valor entre quem assinou e serve como prova da compra. Mas ele não transfere a propriedade. Para isso, é preciso o registro no cartório de registro de imóveis.
O vendedor faleceu. Ainda dá para regularizar?
Em muitos casos, sim. Os herdeiros podem assinar a escritura, ou o pedido pode ser feito contra o espólio por adjudicação compulsória. Se você já mora no imóvel há muito tempo, a usucapião também pode ser avaliada.
Quais são os custos para regularizar?
Depende do caminho. Em geral há o ITBI, as taxas dos cartórios (fixadas por lei em cada estado) e, em alguns casos, planta e memorial feitos por engenheiro. Na REURB de interesse social, a lei isenta as famílias de baixa renda de várias custas de cartório.
Posso vender um imóvel que não está no meu nome?
Você pode passar os seus direitos por contrato, mas o comprador herda o mesmo problema. Além disso, os bancos em regra não financiam imóvel sem registro. Regularizar antes costuma facilitar a venda.
Vocês atendem imóveis em Salvador e em outras cidades?
Sim. Atendemos presencialmente em Salvador (BA), onde acompanhamos pedidos nos cartórios de registro de imóveis da cidade, e online em todo o Brasil. O pedido é feito sempre no cartório da cidade onde o imóvel fica.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Código Civil, art. 1.245: a propriedade imóvel se transfere entre vivos com o registro do título no registro de imóveis. Enquanto o título não for registrado, o alienante continua a ser havido como dono (§ 1º).
- Código Civil, art. 108: a escritura pública é essencial nos negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
- Lei 6.015/1973: usucapião extrajudicial (art. 216-A) e adjudicação compulsória extrajudicial (art. 216-B, incluído pela Lei 14.382/2022), ambas no registro de imóveis da situação do imóvel e com advogado.
- Lei 13.465/2017: regularização fundiária urbana (REURB), nas modalidades de interesse social (REURB-S) e de interesse específico (REURB-E), com emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo município. Na REURB-S, a lei prevê isenção de custas e emolumentos para os atos registrais relacionados.
- Código Civil, arts. 1.417 e 1.418, e Súmula 239 do STJ: o promitente comprador pode exigir a escritura definitiva, e a adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso no cartório.
