Em resumo
- 1O contrato precisa dizer com clareza o preço, a forma de pagamento, os prazos e o que acontece se alguém desistir.
- 2Antes de pagar, confira a matrícula do imóvel e as certidões do vendedor.
- 3O imóvel só passa a ser seu com a escritura, quando exigida, e o registro no cartório.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você achou um imóvel e o vendedor pede um sinal para "segurar" a compra.
- A imobiliária mandou um contrato pronto e você não entendeu todas as cláusulas.
- O vendedor é casado, é uma empresa ou o imóvel ainda está em inventário.
- O imóvel tem financiamento, penhora ou dívidas de condomínio e IPTU.
- O pagamento será parcelado direto com o vendedor ou depende de financiamento do banco.
- Você está vendendo e quer se proteger caso o comprador não pague.
O que pode ser feito
O contrato de compra e venda, muitas vezes chamado de promessa ou compromisso, registra o que foi combinado antes da escritura. Ele deve trazer o preço, a forma de pagamento, a data de entrega das chaves, quem paga cada custo e as multas para quem descumprir.
O sinal, que a lei chama de arras, confirma o negócio. Se quem pagou o sinal desistir, pode perdê-lo. Se quem recebeu desistir, pode ter que devolver o sinal mais o mesmo valor. Por isso, o contrato precisa dizer se existe direito de desistir e quais são as consequências.
Antes de assinar, peça a matrícula atualizada e as certidões do vendedor e do imóvel. Elas mostram quem é o dono, se há penhora, hipoteca ou financiamento, e se há processos que possam atingir a venda. Dívidas de condomínio acompanham o imóvel, e o IPTU atrasado também pode passar para o comprador se não houver prova de quitação.
Depois do contrato, vêm o ITBI, a escritura no cartório de notas e o registro no cartório de registro de imóveis. Em Salvador, como nas demais cidades, o ITBI é cobrado pela prefeitura. Vale conferir o valor usado como base, porque a Justiça tem limitado o uso de tabelas fixadas só pelo município.
Como a equipe ajuda
Revisamos o contrato
Lemos cada cláusula e propomos ajustes sobre preço, sinal, multas, prazos e entrega das chaves.
Conferimos o imóvel e o vendedor
Analisamos a matrícula e as certidões para identificar penhoras, processos e dívidas.
Explicamos os custos
Mostramos o que é o ITBI, quais são as taxas de cartório e quem deve pagar cada despesa.
Acompanhamos até o registro
Cuidamos da escritura e do registro, para que o imóvel fique no nome do comprador.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF de comprador e vendedor, e certidão de casamento
- Minuta do contrato ou proposta da imobiliária
- Matrícula atualizada do imóvel (certidão de inteiro teor e de ônus reais)
- Certidão de débitos de IPTU e declaração de quitação do condomínio
- Certidões do vendedor (cíveis, trabalhistas, federais e de protesto)
- Comprovante de renda ou carta de crédito do banco, se houver financiamento
Palavras que você pode ouvir
- Arras ou sinal
- Valor pago no início para confirmar o negócio. Em regra, é descontado do preço quando a compra se concretiza.
- Ônus reais
- Restrições registradas no imóvel, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.
- Certidão de inteiro teor
- Cópia completa e atualizada da matrícula do imóvel, emitida pelo cartório de registro de imóveis.
- Outorga do cônjuge
- Autorização do marido ou da esposa do vendedor, exigida em regra para vender imóvel.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Se eu desistir da compra, perco o sinal?
Em muitos casos, sim, se a desistência for sua e o contrato não disser outra coisa. Se o vendedor desistir, ele pode ter que devolver o sinal mais o equivalente. Tudo depende do que foi escrito.
Contrato particular basta para comprar imóvel?
Ele vale entre as partes, mas não transfere a propriedade. Para imóveis acima de 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública, e sempre é preciso o registro no cartório. No financiamento bancário, o contrato do banco pode substituir a escritura.
Quais certidões devo pedir antes de comprar?
A principal é a matrícula atualizada. Também é prudente pedir as certidões de débitos do imóvel e as de processos e protestos do vendedor. A lista pode mudar conforme o caso.
Quem paga o ITBI e as taxas de cartório?
Em regra, o comprador, mas o contrato pode dividir de outro jeito. Em Salvador, o ITBI é pago à prefeitura durante a transferência, assim como em outras cidades.
Vocês revisam contratos de imóveis em outras cidades?
Sim. A revisão pode ser feita online para imóveis em todo o Brasil, e em Salvador (BA) também recebemos você no escritório.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Código Civil, arts. 108, 490 e 1.245: escritura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos, despesas de escritura e registro a cargo do comprador salvo cláusula em contrário, e transferência da propriedade com o registro. Nos contratos da Lei 9.514/1997, o instrumento particular tem efeitos de escritura pública (art. 38).
- Código Civil, arts. 417 a 420: arras confirmatórias e penitenciais. Na inexecução por quem deu as arras, a outra parte pode retê-las; por quem as recebeu, deve devolvê-las mais o equivalente, com atualização, juros e honorários.
- Código Civil, arts. 496 e 1.647, I: anulabilidade da venda de ascendente a descendente sem consentimento dos demais descendentes e do cônjuge, e exigência de autorização do cônjuge para alienar imóveis, salvo no regime de separação absoluta.
- Lei 13.097/2015, art. 54, alterado pela Lei 14.382/2022: concentração dos atos na matrícula, protegendo o adquirente de boa-fé quanto a situações não registradas ou averbadas, ressalvadas as exceções legais. Código Civil, art. 1.345, e CTN, art. 130: débitos condominiais e tributários do imóvel acompanham o adquirente.
- ITBI: imposto municipal (Constituição Federal, art. 156, II). STF, Tema 1.124: o fato gerador ocorre com o registro da transferência. STJ, Tema 1.113: a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido, o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, e o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado unilateralmente.
