Em resumo
- 1Você pode desistir da compra de um imóvel na planta.
- 2Pela Lei do Distrato, a construtora pode reter até 25% do que você pagou, ou até 50% em alguns casos.
- 3Se a culpa for da construtora, a devolução deve ser integral.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você não consegue mais pagar as parcelas.
- O financiamento do banco não foi aprovado na entrega das chaves.
- A construtora quer ficar com uma parte muito grande do que você pagou.
- O contrato prevê devolução em muitas parcelas ou só depois de anos.
- A obra atrasou ou o imóvel não é o que foi prometido.
O que pode ser feito
Distrato é o desfazimento do contrato de compra do imóvel. Ele pode acontecer porque o comprador desistiu ou não conseguiu pagar, ou porque a construtora não cumpriu o contrato.
Quando o comprador desiste, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) permite que a construtora desconte uma multa de até 25% do valor pago, além da comissão do corretor. Se o empreendimento tem patrimônio de afetação, essa multa pode chegar a 50%. Se você já morava no imóvel, também podem ser descontados impostos, condomínio e um valor pelo uso.
Quando a culpa é da construtora, por exemplo pelo atraso além do prazo de tolerância, o comprador tem direito a receber de volta tudo o que pagou, de uma vez, com correção.
Contratos assinados antes da Lei do Distrato seguem o entendimento anterior dos tribunais. E imóveis de loteamento (terrenos) têm regras próprias. Por isso, cada contrato precisa ser lido com cuidado.
Como a equipe ajuda
Lemos o contrato
Analisamos as cláusulas de desistência, multa e devolução, e a data em que o contrato foi assinado.
Calculamos o valor justo
Somamos o que você pagou e verificamos quanto a construtora pode reter pela lei.
Negociamos o distrato
Buscamos um acordo por escrito, com valores e prazos claros.
Vamos à Justiça se preciso
Se a proposta for abusiva, avaliamos a ação para rever a retenção e receber os valores.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF
- Contrato de promessa de compra e venda
- Comprovantes de todas as parcelas pagas, inclusive a entrada
- Comprovante da comissão de corretagem, se pagou
- Proposta de distrato enviada pela construtora, se houver
- Mensagens e e-mails trocados com a construtora
Palavras que você pode ouvir
- Distrato
- Desfazimento do contrato de compra do imóvel, por acordo ou por decisão da Justiça.
- Retenção
- Parte do valor pago que a construtora pode ficar quando o comprador desiste.
- Patrimônio de afetação
- Regime em que o dinheiro e os bens de uma obra ficam separados das outras contas da construtora, para proteger os compradores.
- Comissão de corretagem
- Valor pago ao corretor ou à imobiliária pela venda.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
A construtora pode ficar com tudo o que paguei?
Não. A lei limita a multa a até 25% do valor pago, ou até 50% quando há patrimônio de afetação, além de alguns descontos específicos.
Em quanto tempo recebo a devolução?
Pela Lei do Distrato, depende do tipo de empreendimento: pode ser após o habite-se ou alguns meses depois do distrato. Se a culpa for da construtora, a devolução deve ser imediata.
Assinei o contrato no estande de vendas. Posso desistir sem multa?
A lei prevê direito de arrependimento em até 7 dias para contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede da construtora.
Vale negociar direto com a construtora?
Pode valer, mas é importante saber o que é justo antes de assinar qualquer proposta. Depois de assinado, é mais difícil rever.
E se o financiamento não foi aprovado?
Depende do que o contrato diz e de quem deu causa. Analisamos se a retenção cobrada está dentro da lei.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Lei 13.786/2018: incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964. Na desistência ou inadimplemento do adquirente, a pena convencional não pode passar de 25% da quantia paga, além da comissão de corretagem.
- Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º: no regime de patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50% da quantia paga, com restituição após o habite-se. Fora desse regime, a restituição segue prazo próprio contado do desfazimento.
- Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 10: direito de arrependimento em 7 dias para contratos celebrados em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador.
- Súmula 543 do STJ: restituição imediata das parcelas pagas, integralmente se a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente se o comprador deu causa ao desfazimento.
- Contratos anteriores à Lei 13.786/2018 seguem a jurisprudência anterior do STJ. Para loteamentos, aplica-se a Lei 6.766/1979, com regras próprias de retenção.
