Em resumo
- 1O aluguel só pode ser reajustado a cada 12 meses e pelo índice que está no contrato.
- 2Inquilino e dono podem combinar um novo valor ou trocar o índice a qualquer momento.
- 3Sem acordo, depois de 3 anos qualquer um dos dois pode pedir na Justiça que o aluguel volte ao valor de mercado.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- O dono aumentou o aluguel antes de completar 12 meses do último reajuste.
- O aumento foi maior que o índice escrito no contrato.
- O contrato liga o aluguel ao salário mínimo ou ao dólar.
- O índice do contrato disparou e o aluguel ficou bem acima do que se paga por imóveis parecidos na região.
- Você é dono e o aluguel ficou muito abaixo do mercado depois de anos sem revisão.
O que pode ser feito
O reajuste do aluguel serve para repor a inflação. Ele só pode acontecer uma vez a cada 12 meses e precisa seguir o índice escolhido no contrato, como o IGP-M ou o IPCA. Cobrar a mais do que isso, ou antes do prazo, não é permitido.
A lei também proíbe atrelar o aluguel ao salário mínimo ou a moeda estrangeira. Se o contrato não diz qual índice usar, ou se o índice deixou de existir, o caminho é negociar e registrar o acordo por escrito.
Quando o índice sobe muito, o aluguel pode ficar fora da realidade. Inquilino e dono podem combinar um novo valor ou trocar o índice a qualquer tempo. Sem acordo, depois de 3 anos de contrato ou do último acordo, existe a ação revisional, em que a Justiça ajusta o aluguel ao preço de mercado, com apoio de perícia.
Se você já pagou um reajuste indevido, pode pedir a devolução da diferença. Antes de deixar de pagar qualquer valor, peça orientação: atrasar o aluguel pode abrir caminho para um despejo.
Como a equipe ajuda
Lemos o contrato
Conferimos o índice, a data do reajuste, as garantias e as regras de multa e prazo.
Refazemos o cálculo
Vemos se o aumento cobrado bate com o índice e com o período certo.
Negociamos
Enviamos notificação e buscamos um acordo sobre o valor ou a troca do índice.
Revisamos na Justiça se preciso
Sem acordo, avaliamos a ação revisional ou o pedido de devolução do que foi pago a mais.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF
- Contrato de locação e aditivos
- Comprovantes de pagamento do aluguel antes e depois do aumento
- Aviso ou mensagem do dono ou da imobiliária sobre o reajuste
- Anúncios de imóveis parecidos na mesma região, se tiver
- Mensagens trocadas com o dono ou a imobiliária
Palavras que você pode ouvir
- Índice de reajuste
- Indicador de inflação escolhido no contrato para corrigir o aluguel, como o IGP-M ou o IPCA.
- Ação revisional
- Processo para ajustar o aluguel ao valor de mercado, para mais ou para menos, depois de 3 anos.
- Aluguel provisório
- Valor que o juiz pode fixar no começo da ação revisional, valendo até a decisão final.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
O dono pode aumentar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses e pelo índice do contrato. Qualquer outro aumento depende de acordo entre vocês.
Posso pedir para trocar o IGP-M pelo IPCA?
Pode pedir e negociar. A troca precisa do acordo do dono. Se não houver acordo e o aluguel estiver fora do mercado, a ação revisional pode ser o caminho depois de 3 anos.
Posso pagar só o valor antigo enquanto discuto?
Não faça isso sem orientação. Pagar a menos pode ser tratado como atraso e levar a um pedido de despejo. O mais seguro é negociar por escrito ou pedir a revisão na Justiça.
A ação revisional também serve para o dono?
Serve. Se o aluguel ficou abaixo do mercado depois de 3 anos, o proprietário também pode pedir a revisão.
Vocês atendem contratos de imóveis fora de Salvador?
Sim. Atendemos locações em Salvador e em outras cidades, presencialmente ou online, com análise do contrato pelos documentos enviados.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Lei 10.192/2001, art. 2º, § 1º: é nula a estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
- Lei 8.245/1991, art. 17: é livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
- Lei 8.245/1991, art. 18: as partes podem fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste.
- Lei 8.245/1991, art. 19: não havendo acordo, após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anterior, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado. O procedimento está nos arts. 68 a 70, com possibilidade de aluguel provisório.
- Em locação comercial, o valor também pode ser rediscutido na ação renovatória (Lei 8.245/1991, arts. 51 e seguintes).
