Em resumo
- 1Se o inquilino não paga, o proprietário pode pedir na Justiça o despejo e a cobrança dos aluguéis atrasados.
- 2Quando o contrato não tem garantia, a lei permite pedir a saída em 15 dias por liminar, com caução de três aluguéis.
- 3O proprietário não pode trocar a fechadura nem tirar o inquilino por conta própria.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- O inquilino atrasou um ou mais aluguéis e não responde às cobranças.
- Além do aluguel, ele deixou de pagar condomínio, IPTU ou contas que eram dele.
- O contrato acabou e o inquilino se recusa a sair.
- O fiador não paga ou pediu para sair da fiança.
- O imóvel está sendo usado para outra finalidade ou foi sublocado sem autorização.
O que pode ser feito
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê a ação de despejo para o proprietário retomar o imóvel alugado. A falta de pagamento do aluguel e dos encargos, como condomínio e IPTU quando estão no contrato, é um dos motivos mais comuns.
Não é preciso esperar vários meses de atraso nem mandar notificação antes. Na mesma ação, é possível pedir o despejo e a cobrança dos valores atrasados, inclusive do fiador.
Se o contrato não tem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança ou outra prevista em lei), ou se a garantia acabou, o juiz pode mandar o inquilino sair em 15 dias, logo no início do processo. Para isso, o proprietário deposita uma caução de três aluguéis.
Depois de citado, o inquilino pode evitar o despejo pagando tudo o que deve, com juros, multa, custas e honorários, em 15 dias. Mas ele só pode usar essa saída uma vez a cada 24 meses. Se não pagar, o juiz decreta o despejo e fixa prazo para a saída.
Como a equipe ajuda
Analisamos o contrato
Conferimos as garantias, os valores em atraso e os encargos que o inquilino deveria pagar.
Tentamos um acordo
Quando faz sentido, propomos um acordo de pagamento ou de saída, sempre por escrito.
Entramos com a ação
Pedimos o despejo e a cobrança dos atrasados, com liminar quando a lei permite.
Acompanhamos até a entrega das chaves
Cuidamos do processo, do cálculo da dívida e da desocupação com oficial de justiça, se preciso.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF do proprietário
- Contrato de locação e aditivos
- Matrícula do imóvel ou documento que mostre que você é o locador
- Planilha ou extrato dos aluguéis e encargos em atraso
- Boletos de condomínio e IPTU não pagos pelo inquilino, se for o caso
- Dados do fiador ou apólice do seguro-fiança, se houver
- Mensagens e notificações trocadas com o inquilino
Palavras que você pode ouvir
- Liminar
- Decisão do juiz no começo do processo, antes da sentença, em casos urgentes previstos na lei.
- Caução
- Valor dado como garantia. No despejo com liminar, é o depósito que o proprietário faz no processo.
- Purgação da mora
- Pagamento de toda a dívida em atraso, com os acréscimos, para evitar o despejo.
- Encargos da locação
- Despesas que o contrato coloca para o inquilino, como condomínio, IPTU, água e luz.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Posso trocar a fechadura ou cortar a água do inquilino?
Não. Tirar o inquilino à força, trocar a fechadura, cortar serviços ou retirar os móveis é proibido e pode gerar responsabilidade civil e criminal para o proprietário. O caminho é a ação de despejo.
Quantos meses de atraso preciso esperar?
A lei não exige um número mínimo. Um aluguel em atraso já permite a ação. Na prática, vale avaliar o caso e tentar um acordo antes.
Quanto tempo demora um despejo?
Depende da vara, da citação do inquilino e de haver ou não liminar. Com liminar, a ordem de saída pode vir no início do processo. Sem ela, o prazo costuma ser maior.
O fiador também pode ser cobrado?
Pode, se ele assinou o contrato como fiador. A cobrança pode ser feita na mesma ação, e os limites da fiança dependem do que está no contrato.
O imóvel fica em Salvador. Preciso ir ao escritório?
Não é obrigatório. Atendemos presencialmente em Salvador (BA) e também por videochamada e WhatsApp, para imóveis em qualquer cidade do Brasil.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Lei 8.245/1991, art. 9º, III: a locação pode ser desfeita em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
- Art. 59, § 1º, IX (incluído pela Lei 12.112/2009): liminar para desocupação em 15 dias, sem audiência da parte contrária, mediante caução de três meses de aluguel, quando o contrato está desprovido das garantias do art. 37, por não terem sido contratadas ou por extinção ou exoneração.
- Art. 62: cumulação do despejo com a cobrança de aluguéis e acessórios. Inciso II: locatário e fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação. Parágrafo único: a emenda da mora não é admitida se já utilizada nos 24 meses anteriores à propositura da ação.
- Art. 63: julgada procedente a ação, o juiz fixa prazo de 30 dias para desocupação voluntária, reduzido a 15 dias nas hipóteses do § 1º. Art. 58, V: o recurso contra a sentença tem, em regra, efeito somente devolutivo.
- Código Penal, art. 345: fazer justiça pelas próprias mãos (exercício arbitrário das próprias razões) é crime, o que afasta a retomada do imóvel sem ordem judicial.
