Em resumo
- 1Usucapião é o jeito de virar dono, no papel, de um imóvel que você usa como seu há muito tempo.
- 2O prazo varia de 2 a 15 anos, conforme o caso.
- 3Pode ser feita no cartório, sem processo, ou na Justiça.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você mora no imóvel há anos e nunca ninguém reclamou.
- Comprou com contrato de gaveta e o vendedor sumiu ou faleceu.
- Paga o IPTU e as contas do imóvel no seu nome.
- Construiu ou reformou o imóvel com seu dinheiro.
- O ex-marido ou a ex-esposa saiu de casa e abandonou o imóvel há mais de 2 anos.
O que pode ser feito
Usucapião é uma forma de se tornar dono de um imóvel pelo tempo de uso. Para isso, você precisa usar o imóvel como se fosse dono, sem interrupção e sem que ninguém tenha se oposto, pelo tempo que a lei exige.
Os prazos mais comuns são: 15 anos em qualquer caso, ou 10 anos se você mora no imóvel ou fez obras nele. Para casa na cidade de até 250 m², usada como moradia, o prazo é de 5 anos, se você não tiver outro imóvel. No campo, também é de 5 anos para área de até 50 hectares que você tornou produtiva e onde mora.
Quem tem um documento de compra, mesmo com problema, e agiu de boa-fé pode ter prazo menor: 10 anos, ou 5 em situações específicas. E quem dividia o imóvel com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar pode pedir usucapião familiar depois de 2 anos.
Imóveis públicos (do município, do estado ou da União) não podem ser adquiridos por usucapião. A usucapião pode ser feita no cartório de registro de imóveis, sem processo, se os documentos estiverem em ordem. Quando há briga ou falta de documentos, o caminho é a Justiça.
Como a equipe ajuda
Entendemos a história do imóvel
Você conta desde quando mora ou usa o imóvel, como chegou até ele e quem eram os donos.
Vemos qual usucapião se aplica
Analisamos o tempo, o tamanho, o uso e os documentos para escolher o tipo e o caminho certo.
Montamos o pedido
Reunimos provas, planta, memorial descritivo e a ata notarial, com apoio de engenheiro ou arquiteto.
Acompanhamos até o registro
Conduzimos o pedido no cartório ou a ação judicial até o imóvel ficar no seu nome.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF, e certidão de casamento, se for casado
- Contrato de compra, recibos ou qualquer papel sobre a aquisição
- Carnês de IPTU, contas de água e luz antigas e atuais
- Matrícula ou certidão do imóvel no cartório, se souber qual é
- Fotos antigas, notas de material de construção e comprovantes de obras
- Nome e contato de vizinhos que conhecem a sua história no imóvel
Palavras que você pode ouvir
- Posse
- Uso do imóvel como se fosse dono: morar, cuidar, pagar contas e fazer obras.
- Justo título
- Documento de compra ou de transferência que parece válido, mas tem algum defeito que impede o registro.
- Ata notarial
- Documento feito pelo tabelião que registra fatos, como o tempo e a forma da posse. É exigido na usucapião em cartório.
- Usucapião extrajudicial
- Usucapião feita direto no cartório de registro de imóveis, sem processo na Justiça, sempre com advogado.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Quanto tempo preciso morar para pedir usucapião?
Depende do tipo: pode ser 2, 5, 10 ou 15 anos. O prazo certo depende do tamanho do imóvel, do uso, dos documentos e da sua situação.
Dá para fazer usucapião no cartório?
Sim, se os documentos estiverem em ordem. É preciso advogado, ata notarial, planta e memorial do imóvel, além de certidões.
Posso juntar o meu tempo com o do antigo morador?
Em muitos casos, sim. A lei permite somar o tempo de posse de quem passou o imóvel para você, se as posses forem contínuas.
Morar de aluguel conta para usucapião?
Não. Quem paga aluguel não usa o imóvel como dono. O mesmo vale, em regra, para quem mora por empréstimo ou como caseiro.
Imóvel da prefeitura pode ser usucapido?
Não. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Nesses casos, pode haver outros caminhos de regularização.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Código Civil, art. 1.238: usucapião extraordinária com 15 anos de posse, independentemente de título e boa-fé, reduzida a 10 anos se houver moradia habitual ou obras e serviços de caráter produtivo.
- Código Civil, art. 1.242: usucapião ordinária com 10 anos de posse, justo título e boa-fé, reduzida a 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com base em registro depois cancelado e houver moradia ou investimentos de interesse social e econômico.
- Constituição Federal, art. 183, e Código Civil, art. 1.240: usucapião especial urbana de área até 250 m² com 5 anos de posse para moradia, sem outro imóvel. CF, art. 191, e CC, art. 1.239: especial rural de área até 50 hectares com 5 anos, moradia e trabalho produtivo.
- Código Civil, art. 1.240-A: usucapião familiar com 2 anos de posse direta e exclusiva de imóvel urbano até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Arts. 1.243 e 1.244: soma de posses e causas que impedem, suspendem ou interrompem o prazo.
- Lei 6.015/1973, art. 216-A, incluído pelo art. 1.071 da Lei 13.105/2015 (CPC): usucapião extrajudicial no registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo e certidões. CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único: imóveis públicos não são adquiridos por usucapião.
