Em resumo
- 1Na maioria dos financiamentos, o imóvel fica em nome do banco como garantia até a última parcela.
- 2Com o atraso, o cartório intima você a pagar. Sem pagamento, a propriedade passa para o banco e o imóvel vai a leilão.
- 3Agir logo, ainda na fase da intimação, costuma dar mais opções para tentar manter o imóvel.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você está com parcelas do financiamento em atraso.
- Recebeu uma intimação do cartório de registro de imóveis para pagar em 15 dias.
- O banco avisou que a propriedade foi consolidada em nome dele.
- Chegou um aviso com as datas do leilão do seu imóvel.
- O imóvel foi vendido em leilão e você recebeu um pedido para desocupar.
O que pode ser feito
Quase todos os financiamentos de imóvel hoje usam a alienação fiduciária (Lei 9.514/1997). Nela, o imóvel fica em nome do banco como garantia até você pagar tudo. Você mora e usa, mas o banco é o dono no papel enquanto houver dívida.
Se as parcelas atrasam, o banco pede ao cartório de registro de imóveis que intime você. A partir da intimação, você tem 15 dias para pagar as parcelas vencidas, com juros e encargos. Pagando, o contrato continua normalmente. No financiamento da casa própria, a lei traz regras especiais que podem dar um prazo a mais antes do registro da perda do imóvel.
Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco, que deve fazer leilões públicos. Você precisa ser avisado das datas e tem preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida e as despesas. Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida, a diferença deve ser entregue a você. A Lei 14.711/2023 mudou parte dessas regras, e o que vale depende da data e do tipo do contrato.
Há procedimentos com falhas, como intimação feita de forma errada, falta de aviso do leilão ou cobrança de valores indevidos. Nesses casos, pode ser possível pedir na Justiça a suspensão ou a anulação. Em paralelo, vale tentar renegociar com o banco, inclusive com uso do FGTS quando as regras do fundo permitem.
Como a equipe ajuda
Identificamos a fase
Verificamos se você está na intimação, na consolidação ou no leilão, e quais prazos ainda correm.
Conferimos cobrança e procedimento
Revisamos o contrato, os valores cobrados, as intimações e os avisos de leilão.
Negociamos com o banco
Buscamos acordo ou renegociação para tentar manter o imóvel ou reduzir o prejuízo.
Atuamos na Justiça
Quando há falha no procedimento ou cobrança abusiva, avaliamos medidas urgentes para suspender a consolidação ou o leilão.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF
- Contrato de financiamento com o banco
- Matrícula atualizada do imóvel
- Extrato do financiamento e boletos em atraso
- Intimação do cartório, avisos de leilão e cartas do banco
- Comprovantes de renda e extrato do FGTS
- Propostas de acordo recebidas, se houver
Palavras que você pode ouvir
- Alienação fiduciária
- Garantia em que o imóvel fica em nome do banco até o fim do pagamento. Quitada a dívida, ele passa para o seu nome.
- Consolidação da propriedade
- Registro na matrícula de que o imóvel passou a ser do banco por falta de pagamento.
- Purgação da mora
- Pagamento das parcelas atrasadas, com juros e encargos, para manter o contrato.
- Direito de preferência
- Direito do antigo comprador de recomprar o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida e as despesas.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Recebi a intimação do cartório. O que faço?
Não ignore. O prazo para pagar é curto, de 15 dias. Procure orientação logo para conferir os valores e ver se é possível pagar, negociar ou contestar a cobrança.
O banco pode leiloar meu imóvel sem processo na Justiça?
Pode. Na alienação fiduciária, a retomada é feita pelo cartório, sem processo. Mas o banco precisa seguir todas as etapas da lei, e falhas podem ser questionadas na Justiça.
Se eu desistir do financiamento, recebo o que paguei?
Não pelas regras comuns de devolução do CDC. O STJ decidiu que, com a alienação fiduciária registrada, vale a Lei 9.514/1997: o imóvel vai a leilão e você recebe o que sobrar depois de paga a dívida e as despesas, se sobrar.
Depois do leilão, tenho que sair na hora?
Não na hora. O comprador ou o banco pede a desocupação na Justiça, e a lei prevê prazo de 60 dias na decisão liminar. A lei também prevê uma taxa mensal de ocupação pelo tempo em que você fica no imóvel após a consolidação.
Vocês atendem quem está em Salvador e em outros estados?
Sim. Atendemos presencialmente em Salvador (BA) e online em todo o Brasil, o que ajuda quando o contrato, o banco ou o cartório ficam em outra cidade.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Lei 9.514/1997, art. 26: vencida e não paga a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolida-se a propriedade em nome do fiduciário. O devedor é intimado pelo oficial do registro de imóveis para purgar a mora em 15 dias, e, purgada a mora, convalesce o contrato.
- Art. 26-A (incluído pela Lei 13.465/2017): regras especiais de cobrança, purgação da mora, consolidação e leilão nos financiamentos para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor.
- Art. 27: leilões públicos após a consolidação, com comunicação das datas, horários e locais ao devedor, direito de preferência do fiduciante até o segundo leilão e entrega ao devedor da quantia que sobejar. As regras de lance mínimo e de extinção do saldo da dívida foram alteradas pela Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias).
- Art. 30: reintegração de posse concedida liminarmente, com desocupação em 60 dias. Art. 37-A: taxa de ocupação devida pelo fiduciante desde a consolidação até a imissão do credor ou do adquirente na posse.
- STJ, Tema 1.095: no contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária registrada, a resolução por inadimplemento do devedor segue a Lei 9.514/1997, afastando-se o CDC. Para contratos posteriores à Lei 13.465/2017, o STJ entende que, após a consolidação, não cabe mais purgar a mora, restando o direito de preferência.
