Em resumo
- 1O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice do contrato.
- 2Se você sair antes do prazo, a multa deve ser proporcional ao tempo que falta.
- 3O locador só pode pedir um tipo de garantia, e a caução em dinheiro tem limite de três aluguéis.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- O proprietário quer reajustar o aluguel antes de um ano ou por índice fora do contrato.
- Pediram fiador e caução ao mesmo tempo.
- Você precisa sair antes do fim do contrato e cobram a multa inteira.
- O imóvel tem problema na estrutura ou nas instalações, e o dono não conserta.
- Você entregou as chaves e o proprietário não devolve a caução ou cobra o desgaste normal.
- O imóvel foi vendido e o novo dono pediu para você sair.
O que pode ser feito
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) traz direitos e deveres para quem aluga e para quem é dono. O contrato pode tratar de muitos pontos, mas não pode tirar direitos que a lei assegura ao inquilino.
O reajuste segue o índice escolhido no contrato e só pode acontecer a cada 12 meses. O locador pode pedir apenas uma garantia: fiador, caução, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo de investimento. A caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e deve ficar em poupança, com o rendimento voltando para você no fim.
Durante o prazo do contrato, o dono não pode pedir o imóvel de volta, salvo exceções da lei. Já você pode sair antes, pagando a multa do contrato de forma proporcional ao tempo que faltava. Se a saída for por transferência do emprego para outra cidade, a lei dispensa a multa, desde que você avise por escrito com 30 dias de antecedência.
Consertos de defeitos antigos ou da estrutura são do dono. O desgaste do uso normal não precisa ser pago na saída. Obras necessárias feitas por você, e as úteis que o dono autorizou, em regra devem ser indenizadas, salvo se o contrato disser o contrário.
Como a equipe ajuda
Lemos seu contrato
Conferimos reajuste, garantias, multa, prazo e as cláusulas sobre reformas e devolução.
Conferimos os valores
Verificamos se o reajuste, a multa ou os descontos na caução seguem a lei e o contrato.
Negociamos com o proprietário
Enviamos notificação ou proposta por escrito para resolver sem processo.
Defendemos você na Justiça
Sem acordo, avaliamos a ação adequada, como a entrega das chaves em juízo ou a cobrança da caução.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF
- Contrato de locação e aditivos
- Laudo de vistoria de entrada, com fotos, e de saída, se já houve
- Recibos ou comprovantes dos aluguéis pagos
- Comprovante do depósito da caução ou apólice do seguro-fiança
- Mensagens e e-mails trocados com o proprietário ou a imobiliária
Palavras que você pode ouvir
- Benfeitoria necessária
- Obra feita para conservar o imóvel ou evitar que ele se estrague, como consertar um vazamento grave.
- Benfeitoria útil
- Obra que melhora o uso do imóvel, como instalar uma grade ou um armário fixo.
- Vistoria
- Relatório com fotos que mostra o estado do imóvel na entrada e na saída do inquilino.
- Ação revisional
- Pedido à Justiça para ajustar o aluguel ao preço de mercado, depois de 3 anos de contrato ou do último acordo.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Posso sair do imóvel antes do fim do contrato?
Pode. Você paga a multa prevista, proporcional ao tempo que falta. Se o contrato não tiver multa, o valor pode ser fixado pelo juiz. Na transferência de emprego, a multa é dispensada com aviso escrito de 30 dias.
O dono pode reajustar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste só pode ocorrer a cada 12 meses e pelo índice do contrato. Mudar o valor fora disso exige acordo ou, depois de 3 anos, ação revisional.
Quem paga o conserto de uma infiltração?
Depende da causa. Defeitos da estrutura ou que já existiam antes da locação são do dono. Danos causados por mau uso são do inquilino. Avise o dono por escrito assim que o problema aparecer.
O imóvel foi vendido. Tenho que sair?
O novo dono pode pedir o imóvel, com prazo de 90 dias para você sair. Isso não vale se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de venda e estiver averbado na matrícula. Antes da venda, você também tinha preferência para comprar.
Vocês atendem inquilinos de fora da Bahia?
Sim. Além do atendimento presencial em Salvador (BA), orientamos inquilinos de qualquer estado de forma online.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Lei 8.245/1991, art. 4º: durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel, e o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Parágrafo único: dispensa da multa na transferência pelo empregador, com notificação escrita de no mínimo 30 dias.
- Arts. 37 e 38: modalidades de garantia (caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento), vedada mais de uma no mesmo contrato. A caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e é depositada em caderneta de poupança, revertendo as vantagens ao locatário. Art. 43: exigir mais de uma garantia é contravenção penal.
- Lei 10.192/2001: é nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano. Lei 8.245/1991, arts. 17 a 19: livre convenção do aluguel, vedada a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo, e revisão judicial após 3 anos de vigência do contrato ou do acordo anterior.
- Arts. 22, 23 e 26: deveres do locador (entregar o imóvel em estado de servir, responder por vícios anteriores, pagar despesas extraordinárias de condomínio) e do locatário (restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo deteriorações do uso normal). Reparos urgentes por mais de 10 dias dão direito a abatimento proporcional, e por mais de 30 dias permitem resilir o contrato.
- Arts. 35 e 36: benfeitorias necessárias e úteis autorizadas são indenizáveis e permitem retenção, salvo cláusula em contrário, válida segundo a Súmula 335 do STJ. Art. 8º: alienação do imóvel locado e prazo de 90 dias para desocupação. Arts. 27 a 33: direito de preferência do locatário.
