Em resumo
- 1A taxa de condomínio atrasada pode ser cobrada direto na Justiça e levar à penhora do imóvel, mesmo que seja o único da família.
- 2A multa por atraso da taxa é de até 2%. Multas por comportamento precisam seguir a convenção e o Código Civil.
- 3Barulho e uso indevido podem gerar advertência, multa e até ação judicial.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Você está com taxas atrasadas e recebeu cobrança ou foi citado num processo.
- Recebeu uma multa sem aviso, sem chance de defesa ou com valor alto.
- O vizinho faz barulho com frequência e o síndico não resolve.
- O condomínio proibiu você de usar a piscina ou o salão por estar devendo.
- A assembleia aprovou obra ou taxa extra sem seguir as regras de convocação.
- O síndico não presta contas ou age sem autorização da assembleia.
O que pode ser feito
O condomínio de prédios e de casas em conjunto segue o Código Civil (arts. 1.331 e seguintes), a convenção e o regimento interno. Moradores e donos têm direitos e deveres, e o síndico precisa agir dentro dessas regras.
A taxa de condomínio é uma das dívidas mais protegidas pela lei. Ela pode ser cobrada direto por execução, e o imóvel pode ser penhorado mesmo sendo bem de família. A dívida acompanha o imóvel: quem compra uma unidade com débito pode ter que pagar. Por outro lado, a multa por atraso não pode passar de 2%, e o condomínio não pode proibir o devedor de usar as áreas comuns.
Quem perturba o sossego, a segurança ou a saúde dos vizinhos pode ser multado conforme a convenção. Se o problema se repete, a assembleia pode aplicar multas maiores, dentro dos limites do Código Civil. O vizinho prejudicado também pode ir à Justiça para fazer o barulho parar.
As decisões importantes são tomadas em assembleia, que precisa ser convocada corretamente e respeitar o número mínimo de votos de cada assunto. Desde 2022, a lei permite assembleias online, se a convenção não proibir.
Como a equipe ajuda
Entendemos a situação
Você conta o problema, seja como morador, dono de unidade ou síndico.
Lemos convenção e atas
Conferimos a convenção, o regimento interno, as atas das assembleias e as cobranças.
Buscamos acordo
Negociamos parcelamento da dívida, revisão de multa ou uma solução para o conflito entre vizinhos.
Atuamos na Justiça se preciso
Defendemos você em cobranças e execuções, ou entramos com ação para anular decisões irregulares ou parar o barulho.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF
- Escritura, matrícula ou contrato do imóvel
- Convenção do condomínio e regimento interno
- Boletos, cobranças, notificações e multas recebidas
- Atas das assembleias ligadas ao problema
- Vídeos, gravações e reclamações feitas ao síndico, em caso de barulho
Palavras que você pode ouvir
- Convenção de condomínio
- Documento com as regras principais do condomínio, como divisão das despesas, uso das áreas e multas.
- Regimento interno
- Regras do dia a dia do prédio, como horário de silêncio, mudanças e uso do salão de festas.
- Bem de família
- Imóvel onde a família mora. Em regra, não pode ser penhorado por dívidas, mas há exceções, como a taxa de condomínio.
- Execução
- Processo de cobrança mais direto, usado quando a dívida já está comprovada por documento. Pode levar à penhora de bens.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
Posso perder meu apartamento por dívida de condomínio?
Pode acontecer. A taxa de condomínio é uma das exceções em que o imóvel pode ser penhorado e ir a leilão, mesmo sendo o único da família. Negociar cedo costuma evitar esse risco.
Quanto tempo o condomínio tem para cobrar taxas atrasadas?
Pelo entendimento do STJ, o prazo é de 5 anos, contado do dia seguinte ao vencimento de cada taxa.
O condomínio pode me proibir de usar a piscina porque estou devendo?
Não. O STJ entende que o condomínio não pode impedir o devedor de usar as áreas comuns. A cobrança deve ser feita pelos meios legais.
Recebi uma multa por barulho. Posso contestar?
Pode. Verifique se a multa está prevista na convenção ou no regimento e se você teve chance de se defender. Multas sem base ou com valor fora das regras podem ser revistas.
Vocês atendem condomínios e moradores em Salvador?
Sim. Atendemos moradores, donos de unidades e síndicos presencialmente em Salvador (BA) e de forma online em qualquer cidade do país.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Código Civil, arts. 1.331 a 1.358: condomínio edilício. Art. 1.336, I e IV: deveres de contribuir para as despesas e de não usar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais possuidores.
- Código Civil, art. 1.336, § 1º: multa de até 2% sobre o débito condominial, além dos juros convencionados ou legais. Art. 1.337: multa de até o quíntuplo da contribuição para o condômino que descumpre reiteradamente seus deveres, por deliberação de 3/4 dos demais, e de até o décuplo para o comportamento antissocial.
- CPC, art. 784, X: as contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, documentalmente comprovadas, são título executivo extrajudicial. Lei 8.009/1990, art. 3º, IV: exceção à impenhorabilidade do bem de família para contribuições devidas em função do imóvel. Código Civil, art. 1.345: o adquirente responde pelos débitos do alienante.
- STJ, Tema 949: prazo prescricional de 5 anos para a cobrança de cotas condominiais (Código Civil, art. 206, § 5º, I). O STJ também considera ilícita a restrição ao uso de áreas comuns como meio de cobrança do condômino inadimplente.
- Código Civil, arts. 1.348 a 1.350 e 1.355: deveres e destituição do síndico, assembleia anual e extraordinária, e convocação por 1/4 dos condôminos. Art. 1.354-A (incluído pela Lei 14.309/2022): assembleia por meio eletrônico, se não vedada na convenção. Art. 1.277: direito de vizinhança contra interferências prejudiciais ao sossego.
