Em resumo
- 1A construtora responde pelos defeitos de construção do imóvel que vendeu.
- 2Problemas de solidez e segurança têm garantia de 5 anos pela lei, e outros defeitos têm prazos próprios.
- 3Reclame por escrito e guarde provas assim que o defeito aparecer.
Isso pode estar acontecendo com você se:
- Apareceram manchas de umidade, mofo ou infiltração nas paredes ou no teto.
- Surgiram rachaduras ou trincas que aumentam com o tempo.
- O piso está soltando, afundando ou o revestimento está caindo.
- Há vazamentos, entupimentos frequentes ou falhas na parte elétrica.
- O imóvel entregue é diferente da planta ou do memorial descritivo.
- A construtora abre chamados, mas não resolve ou faz reparos que não duram.
O que pode ser feito
Quem compra imóvel novo de construtora ou incorporadora é protegido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Isso quer dizer que a empresa responde pelos defeitos de construção, mesmo sem ter tido intenção de errar.
O Código Civil prevê que, por 5 anos, quem construiu responde pela solidez e pela segurança da obra. Rachaduras na estrutura e infiltrações graves costumam entrar aqui. Defeitos menores, como os de acabamento, têm prazos de garantia diferentes, que em geral aparecem no manual do proprietário e seguem normas técnicas.
Pelo CDC, a construtora tem até 30 dias para resolver o defeito. Se não resolver, você pode pedir abatimento no preço, a devolução do valor pago ou a troca, conforme o caso. Também pode caber indenização pelos prejuízos, como aluguel pago durante o reparo ou móveis estragados.
Para provar o defeito, ajudam muito fotos, vídeos, protocolos de atendimento e um laudo de engenheiro. Nas áreas comuns do prédio, quem cobra a construtora em regra é o condomínio, por meio do síndico.
Como a equipe ajuda
Organizamos as provas
Orientamos como registrar o defeito e reunimos fotos, protocolos e o laudo técnico.
Conferimos prazos e contrato
Verificamos a data da entrega, o manual do proprietário e o tipo de defeito para saber qual prazo se aplica.
Notificamos a construtora
Enviamos uma notificação formal pedindo o conserto em prazo definido.
Avaliamos a ação judicial
Se o problema continuar, buscamos na Justiça o reparo, o abatimento ou a indenização.
Documentos para separar
Não precisa ter tudo para começar. Envie o que tiver, até foto pelo celular serve.
- Documento com foto (RG ou CNH) e CPF
- Contrato de compra e venda e escritura, se já tiver
- Termo de entrega das chaves e laudo de vistoria da entrega
- Manual do proprietário entregue pela construtora
- Fotos e vídeos do defeito, com data
- Protocolos, e-mails e respostas da construtora
- Laudo de engenheiro ou arquiteto, se já tiver
Palavras que você pode ouvir
- Vício construtivo
- Defeito causado por erro no projeto, no material ou na execução da obra.
- Vício oculto
- Defeito que não dava para ver na entrega e só aparece com o tempo, como uma infiltração dentro da parede.
- Laudo técnico
- Relatório feito por engenheiro ou arquiteto que explica o defeito, a causa e como consertar.
- Memorial descritivo
- Documento que descreve os materiais e acabamentos prometidos para o imóvel.
Veja outras em palavras explicadas.
Perguntas frequentes
A garantia de 5 anos vale para qualquer defeito?
Não. Os 5 anos do Código Civil são para problemas de solidez e segurança da obra. Outros defeitos seguem prazos diferentes, do CDC e das normas técnicas. Cada caso precisa ser analisado.
Passou o prazo do manual. Ainda posso reclamar?
Em muitos casos, sim. O defeito oculto pode ser reclamado a partir de quando aparece, e os tribunais aplicam prazos mais longos para pedir indenização. Mesmo assim, não deixe para depois.
Comprei de outro dono, não da construtora. Posso cobrar?
Pode ser possível, conforme o caso. Há decisões que admitem que o comprador seguinte cobre a construtora por defeitos de construção, e quem vendeu também pode responder por defeito oculto.
Devo fazer o conserto por conta própria?
Antes de consertar, registre bem o defeito e avise a construtora por escrito. Se o reparo for urgente, guarde notas e fotos do antes e do depois. Sem prova, fica mais difícil cobrar.
Atendem casos de imóveis novos em Salvador e região?
Sim. Em Salvador (BA), recebemos você no escritório e orientamos a vistoria técnica do imóvel. Para outras cidades, o atendimento é online, em todo o Brasil.
Para quem quer se aprofundarLeis, regras e detalhes técnicos
- Código Civil, art. 618: nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde por 5 anos pela solidez e segurança do trabalho, em razão dos materiais e do solo. Parágrafo único: prazo decadencial de 180 dias, contado do aparecimento do vício ou defeito, para a ação contra o empreiteiro.
- CDC, arts. 12 e 18: responsabilidade objetiva do construtor pelo fato do produto e do fornecedor pelo vício do produto, com prazo de 30 dias para sanar o vício e, depois disso, escolha do consumidor entre substituição, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional do preço.
- CDC, art. 26: prazo decadencial de 90 dias para reclamar de vícios em produtos duráveis, contado da entrega ou, no vício oculto, do momento em que ficar evidenciado. Art. 27: 5 anos para a reparação de danos causados por fato do produto.
- O STJ tem precedentes que distinguem o prazo de garantia do art. 618 do prazo para pedir indenização por vícios construtivos, aplicando em diversas situações o prazo prescricional geral de 10 anos do art. 205 do Código Civil.
- ABNT NBR 15575 (norma de desempenho de edificações): define requisitos de desempenho e vida útil dos sistemas da construção e é referência em laudos e perícias. Em imóveis de programas habitacionais, a responsabilidade do agente financeiro pelos vícios depende do papel que ele assumiu no empreendimento, segundo o STJ.
